Vendre un logement loué : le prix, le bail et les documents à remettre à l'acheteur
Lorsqu'un logement est vendu avec le locataire toujours en place dans les lieux, le contrat de location sera transféré au bénéfice de l’acheteur. En effet, le bail d'habitation ne prendra pas fin et il ne sera pas nécessaire d’en rédiger un nouveau.
Généralement, pour satisfaire à son obligation d’informer l’acquéreur sur le bien objet de la vente, le vendeur doit remettre à l’acquéreur une copie du bail et des annexes lors de la signature du compromis de vente. Cela permet à l'acheteur d’avoir parfaitement conscience de la portée de son engagement.
Plusieurs documents essentiels du bail sont à remettre à l’acquéreur. Il s’agit de l’état des lieux d’entrée, des différents diagnostics, de l’engagement de caution le cas échéant, des quittances de loyer et de l’attestation d’assurance et ses éventuels renouvellements.
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L’ACQUÉREUR PEUT-IL DONNER CONGÉ AU LOCATAIRE EN PLACE ?
L’acquéreur d’un logement loué peut difficilement donner congé au locataire en place. Les modalités à respecter varient selon la durée restante du bail d’habitation. Si le bail doit prendre fin plus de 2 ans après la date de signature de l’acte de vente, le congé pour vente pourra seulement intervenir à la fin du bail en cours. Si la date de fin du bail de location en cours est prévue dans les 2 ans qui suivent la signature de l’acte de vente, le nouveau propriétaire peut donner congé, mais celui-ci ne prendra effet qu'à l'expiration d'un délai de 2 ans après la date d'achat du logement.
QUE FAIRE SI LE LOCATAIRE DONNE CONGÉ APRÈS LA SIGNATURE DU COMPROMIS ?
Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de 3 mois, ou 1 mois dans les zones tendues. Si le locataire adresse un congé entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique de vente, le bien n’est plus vendu loué mais vide. Le vendeur doit donc transmette une copie du congé à l’acquéreur pour l’informer de la situation. Dans le cas contraire, il pourra engager la responsabilité du vendeur en raison d’une délivrance non conforme à ce qui était initialement prévu. Le vendeur doit donc prendre contact avec le notaire afin qu’il rédige l'avenant au compromis de vente. L’acquéreur bénéficiera alors d’un nouveau délai de rétractation de 10 jours.
COMBIEN VAUT UN LOGEMENT LOUÉ ?
Un acheteur qui reprend un bien occupé achète un revenu. Il regarde donc le rapport entre le loyer annuel et le prix demandé, c'est-à-dire le rendement.
À Toulon, le rendement brut se situe autour de 6,2 % en moyenne, avec de fortes différences selon les secteurs : environ 8,0 % au Pont du Las, 7,2 % à Saint-Jean du Var, 7,0 % à La Rode, 4,1 % au Mourillon et 3,8 % au Cap Brun. C'est le niveau que votre acheteur cherchera à atteindre.
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COMBIEN DE TEMPS FAUT IL POUR VENDRE UN LOGEMENT LOUÉ ?
Vendre un logement loué prend plus de temps qu'un logement vide, mécaniquement. Un bien occupé n'intéresse ni les familles qui cherchent à habiter, ni les primo-accédants : il ne s'adresse qu'aux investisseurs, soit une fraction du marché.
À Toulon, un bien met en moyenne 45 à 64 jours à trouver preneur. Pour un logement loué, comptez davantage, et d'autant plus que le prix est éloigné du rendement attendu par les investisseurs du secteur. Vous pouvez consulter dans notre article sur l’immobilier à Toulon le délai de vente moyen.
En contrepartie, la vente d'un bien occupé présente deux avantages réels. Vous continuez à percevoir les loyers jusqu'à la signature. Et vous n'avez ni congé à donner, ni remise en état à financer, ni période de vacance à supporter.
QUELS DOCUMENTS EN PLUS DU BAIL DOIVENT ÊTRE TRANSMIS À L'ACQUÉREUR ?
Si un logement est vendu avec le locataire en place dans les lieux, le contrat de location sera transféré au bénéfice de l'acheteur. En effet, le bail d'habitation ne prendra pas fin et il ne sera pas nécessaire d'en rédiger un nouveau. Généralement, pour satisfaire à son obligation d'informer l'acquéreur sur le bien objet de la vente, le vendeur doit remettre à l'acquéreur une copie du bail et des annexes lors de la signature du compromis de vente. Cela permet à l'acheteur d'avoir parfaitement conscience de la portée de son engagement.
Plusieurs documents essentiels du bail sont à remettre à l'acquéreur :
- Le bail et ses annexes
- L'état des lieux d'entrée
- Les différents diagnostics
- L'engagement de caution le cas échéant
- Les quittances de loyer
- L'attestation d'assurance et ses éventuels renouvellements
VAUT-IL MIEUX VENDRE UN BIEN LIBRE OU OCCUPÉ ?
Les deux stratégies se défendent, et le calcul se fait avant de mettre en vente.
Vendre occupé vous évite le congé, la remise en état et la vacance. Vous encaissez les loyers jusqu'au bout. En échange, vous acceptez une décote qui dépend de l'écart entre votre loyer et celui du marché, et un marché d'acheteurs réduit aux investisseurs.
Vendre libre vous ouvre l'ensemble des acheteurs et le prix plein du marché. En échange, il faut donner congé pour vente à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois, respecter le droit de préemption du locataire, puis supporter une période sans loyer et souvent des travaux de remise en état.
La bascule se fait sur un chiffre : si votre loyer est proche du marché, la décote en vente occupée est faible et vendre occupé devient nettement plus intéressant. S'il est très en dessous, l'écart de prix peut dépasser ce que coûtent six mois sans loyer et une remise en état.
VOS QUESTIONS SUR LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ
Peut-on vendre un logement loué sans l'accord du locataire ?
Oui. Le locataire n'a pas à donner son accord et n'a pas de droit de préemption en vente occupée. Le bail est transféré à l'acheteur, qui devient le nouveau bailleur aux mêmes conditions.
De combien un logement loué se vend-il moins cher ?
Cela dépend uniquement de l'écart entre le loyer en place et le loyer du marché. Un loyer à jour n'entraîne quasiment aucune décote. Un loyer inférieur de 20 % au marché entraîne une décote d'environ 20 %, parce que l'acheteur raisonne en rendement.
Le locataire peut-il refuser les visites ?
Le locataire doit permettre les visites, mais dans des limites : deux heures par jour ouvrable, selon des modalités convenues avec lui, jamais les dimanches ni les jours fériés.
Le nouveau propriétaire peut-il expulser le locataire ?
Non. Il reprend le bail en cours. Il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, et si celui-ci se termine moins de deux ans après l'achat, le congé ne prend effet qu'au bout de deux ans.
Le dépôt de garantie est-il transmis à l'acheteur ?
Oui. Le dépôt de garantie suit le bail et doit être transféré au nouveau propriétaire, qui devra le restituer au locataire à son départ. Le point se règle dans l'acte de vente.
Faut-il prévenir le locataire de la vente ?
Vous n'avez pas à obtenir son accord, mais il doit être informé du changement de propriétaire et savoir à qui payer son loyer à compter de la signature.
Vaut-il mieux vendre occupé ou attendre le départ du locataire ?
Si votre loyer est proche du marché, vendre occupé est souvent plus avantageux : pas de congé, pas de vacance, pas de remise en état. Si votre loyer est très inférieur au marché, la décote peut dépasser le coût de six mois sans loyer.
