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Pour un appartement toulonnais, une bonne étiquette énergétique se paie, mais une étiquette médiocre coûte beaucoup moins cher qu'on ne le dit. Entre 2023 et 2025, un appartement classé B s'est vendu environ 15 % plus cher qu'un appartement classé D comparable. Les appartements classés E ou F se sont vendus, eux, à peu près au prix d'un D.

On est loin des décotes de 8 à 15 % pour un logement classé F que reprennent la plupart des études nationales. Ces écarts reposent sur près de 1 400 ventes d'appartements à Toulon, soit l'essentiel du marché de la ville. Les propriétaires de maisons trouveront plus bas les obligations qui leur sont propres, en particulier l'audit énergétique.

Le DPE fait-il baisser le prix d'un appartement à Toulon ?

Peu. Chaque vente a été comparée aux autres ventes du même quartier, la même année et pour une surface comparable. À emplacement égal, l'étiquette ne déplace le prix que de quelques points entre C et F, et nettement davantage vers le haut pour les logements très bien classés.

Appartements vendus à Toulon de 2023 à 2025 dont le diagnostic figure dans la base publique de l'Ademe. Sources : fichier des Demandes de valeurs foncières, base DPE Logements existants de l'Ademe.

La prime des étiquettes A et B tient en partie à la nature de ces logements : des appartements entièrement rénovés, dans des immeubles anciens, ou situés dans des résidences récentes. L'étiquette accompagne alors un ensemble de qualités que l'acquéreur paie. À l'inverse, entre un appartement classé D et un appartement classé F situés dans le même quartier, l'écart de prix reste faible. L'emplacement, l'étage, la luminosité et l'état général pèsent bien davantage.

Les chiffres des logements classés G ne sont pas exploitables : une seule vente a pu être rapprochée de son diagnostic. Ceux des maisons ne le sont pas davantage, faute d'un nombre suffisant de ventes. Pour une maison, les études nationales mesurent une décote plus marquée, parce que le propriétaire supporte seul le coût des travaux d'isolation.

Pourquoi un mauvais DPE pèse-t-il moins à Toulon qu'ailleurs ?

Le climat d'abord. Le chauffage occupe une place modeste dans le budget d'un ménage toulonnais, et l'acquéreur qui occupera le logement accorde souvent plus d'importance à l'emplacement, à la vue ou à l'extérieur qu'à la lettre du diagnostic.

Le chauffage ensuite. La moitié des diagnostics réalisés à Toulon portent sur des logements chauffés à l'électricité, dont le mode de calcul pénalisait fortement l'étiquette. Le coefficient appliqué à l'électricité a été abaissé en 2026 et le sera de nouveau en 2027, si bien qu'une partie des logements classés F ou E voient leur étiquette s'améliorer sans travaux.

Reste un profil d'acquéreur pour qui l'étiquette compte vraiment : l'investisseur. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025, et la même règle s'appliquera aux logements classés F au 1er janvier 2028. Pour un studio ou un deux pièces du centre-ville, où la clientèle d'investisseurs est la plus présente, la négociation sur une étiquette F peut donc être plus sévère que la moyenne.

Faut-il un DPE pour vendre, et combien de temps est-il valable ?

Oui. Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dès la mise en vente : l'étiquette énergie et l'étiquette climat doivent figurer dans l'annonce, avec le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie. Le diagnostic est ensuite annexé à la promesse puis à l'acte de vente. Il est à la charge du vendeur.

Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable dix ans. Les diagnostics plus anciens ne le sont plus depuis le 1er janvier 2025 : un vendeur qui dispose d'un DPE antérieur à cette réforme doit en faire établir un nouveau avant de publier son annonce.

Vendre un logement classé F ou G : quelles obligations ?

Aucune règle n'interdit de vendre une passoire thermique, et aucuns travaux ne sont imposés au vendeur. Deux obligations s'ajoutent toutefois.

L'annonce doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », dans des caractères au moins aussi grands que le reste du texte.

Pour une maison individuelle ou un immeuble détenu par un seul propriétaire, un audit énergétique doit en outre être remis à l'acquéreur dès la première visite. Il est obligatoire pour les logements classés F et G depuis avril 2023, et pour les logements classés E depuis le 1er janvier 2025. L'audit présente des scénarios de travaux chiffrés, que l'acquéreur n'est pas tenu de réaliser. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.

Faut-il faire des travaux avant de vendre ?

Rarement, pour un appartement en copropriété. L'essentiel de la performance énergétique dépend de la façade, de la toiture, des menuiseries et parfois du chauffage collectif, qui relèvent de l'assemblée générale. Engager seul des travaux importants pour gagner une lettre coûte souvent plus que l'écart de prix qu'ils permettent d'obtenir, surtout au vu des chiffres toulonnais.

Deux démarches méritent en revanche d'être faites avant toute mise en vente. Si le logement est chauffé à l'électricité, son étiquette peut s'améliorer gratuitement et sans travaux à partir du 1er janvier 2027, grâce à la révision du mode de calcul : il suffit de télécharger une attestation de nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE de l'Ademe, avec le numéro qui figure en haut du diagnostic. Et si l'étiquette reste mauvaise, faire chiffrer par un artisan les travaux recommandés par le diagnostiqueur permet de répondre à l'acquéreur qui avancerait un montant exagéré pour obtenir une baisse de prix.

Le prix, lui, se fonde sur les ventes récentes de biens comparables dans le même quartier. D'après les ventes observées, un appartement classé F correctement estimé se vend à Toulon dans des conditions proches de celles d'un appartement classé D.

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Vos questions sur le DPE et la vente``

Le DPE d'un petit logement est-il calculé différemment ?

Oui. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés pour les logements de moins de 40 m², qui étaient pénalisés par le mode de calcul. Un diagnostic réalisé entre juillet 2021 et juillet 2024 sur un logement de cette taille peut faire l'objet d'une attestation de nouvelle étiquette, éditée par l'Ademe, qui remplace l'étiquette d'origine.

Un DPE réalisé pour une location vaut-il pour une vente ?

Oui. Le diagnostic porte sur le logement et non sur l'opération : un DPE en cours de validité, établi lors d'une mise en location, peut être annexé à une promesse de vente, à condition que le logement n'ait pas fait l'objet de travaux qui modifieraient son étiquette.

Un acquéreur peut-il se retourner contre le vendeur en cas de DPE erroné ?

Oui. Depuis juillet 2021, le DPE est opposable : l'acquéreur qui découvre une erreur peut engager la responsabilité du vendeur, lequel peut à son tour se retourner contre le diagnostiqueur. D'où l'intérêt pour le vendeur de confier le diagnostic à un professionnel certifié et de lui signaler tous les travaux réalisés dans le logement.