Pour la plupart des propriétaires, le passage au 1er janvier 2027 ne modifie ni l'impôt dû sur une vente ni le prix d'un logement. Il change en revanche le diagnostic de performance énergétique des logements chauffés à l'électricité, et jamais à son détriment.
À Toulon, la question se pose pour beaucoup de propriétaires : la moitié des diagnostics réalisés dans la ville depuis 2021 portent sur des logements chauffés à l'électricité.
Mon logement est chauffé à l'électricité : que change le nouveau DPE ?
À partir du 1er janvier 2027, l'électricité pèse moins lourd dans le calcul du DPE. Le coefficient qui convertit la consommation d'électricité en énergie primaire passe de 1,9 à 1,7, en application d'un arrêté du 19 août 2026. Pour un logement chauffé à l'électricité, la consommation retenue diminue mécaniquement, et l'étiquette peut gagner une classe, parfois davantage. Aucun logement ne peut, à l'inverse, voir son étiquette se dégrader.
L'effet est réel sur les passoires thermiques. Selon une étude publiée sur data.gouv.fr en octobre 2026, près d'un tiers des logements classés F ou G et chauffés à l'électricité sortent de ces deux classes sans travaux, contre à peine 1 % des logements chauffés au gaz ou au fioul. À Toulon, sur les 1 883 diagnostics classés F ou G depuis 2021, 1 025 concernent des logements chauffés à l'électricité.
Pour un vendeur, la différence se voit dans l'annonce et dans la négociation. Une étiquette E plutôt que F rassure l'acquéreur, en particulier l'investisseur : en l'état actuel de la loi, les logements classés F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028, ni pour un nouveau bail ni à l'occasion d'un renouvellement. Pour une maison, la meilleure étiquette peut aussi dispenser de l'audit énergétique, obligatoire à la vente en E, F et G : une maison qui passe de E à D n'y est plus soumise.
Faut-il refaire son DPE pour en profiter ?
Non. Un DPE réalisé depuis juillet 2021 reste valable dix ans. À partir du 1er janvier 2027, il suffit de se rendre sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe, muni du numéro figurant en haut du rapport, pour télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette. Aucun diagnostiqueur ne revient sur place. L'attestation remplace l'étiquette initiale et peut être jointe au dossier de vente.
Le vendeur dont le logement est chauffé à l'électricité a donc intérêt à publier son annonce, ou à la mettre à jour, avec l'étiquette recalculée dès les premiers jours de janvier.
Qui paie la taxe foncière l'année de la vente ?
La taxe foncière est établie au nom de la personne propriétaire au 1er janvier. Un vendeur qui signe l'acte en mars 2027 recevra donc l'avis de taxe foncière 2027, même s'il ne possède plus le bien à l'automne.
En pratique, l'acte de vente prévoit presque toujours que l'acquéreur rembourse au vendeur la part correspondant à la période qui suit la signature. Le calcul se fait au prorata du nombre de jours, et le notaire règle la question le jour de l'acte. Le montant n'étant pas encore connu au printemps, il se calcule sur la base de l'avis de l'année précédente.
Faut-il attendre une date pour réduire sa plus-value ?
La vente d'une résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value, quelle que soit sa date. Pour une résidence secondaire ou un logement loué, la plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, après un abattement qui augmente avec la durée de détention. L'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Cette durée se compte de date à date, par années pleines, à partir de la date d'achat. Le 1er janvier n'y joue aucun rôle. Un appartement acquis le 20 mars 2005 et vendu le 10 mars 2027 n'a été détenu que 21 années pleines. Vendu après le 20 mars, le 21 par exemple, il atteint 22 ans et sa plus-value échappe à l'impôt sur le revenu. Avant de fixer une date de signature, il est donc utile de vérifier la date anniversaire de l'acquisition.
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Compromis ou acte de vente : quelle date compte ?
Pour l'administration fiscale comme pour la taxe foncière, seule compte la date de l'acte authentique signé chez le notaire. Le compromis engage les parties, mais le transfert de propriété n'intervient, dans la quasi-totalité des ventes, qu'à la signature de l'acte.
Entre les deux, il faut compter environ trois mois : le délai de rétractation de l'acquéreur, l'obtention de son prêt et les formalités du notaire. Un compromis signé en décembre conduit ainsi à une signature en mars. Le vendeur qui doit franchir une date précise, celle d'un anniversaire d'acquisition par exemple, a tout intérêt à la faire figurer dans le compromis.
Vendre en début d'année à Toulon : est-ce un bon moment ?
C'est même le moment de préparer la période la plus active. À Toulon, les ventes signées chez le notaire culminent en juin et juillet, qui réunissent à eux deux plus d'un cinquième des ventes de l'année, d'après les transactions de 2023 à 2025. Ces signatures correspondent à des compromis conclus en mars et en avril, donc à des biens mis en vente entre janvier et mars.
Les prix, eux, varient peu au fil de l'année : le prix médian d'un appartement toulonnais oscille entre 2 632 € et 2 766 € le m² selon le mois de la vente. La saison ne fait donc pas le prix. Elle fait le nombre d'acquéreurs et la rapidité de la vente. Un bien correctement estimé, présenté en janvier avec un DPE à jour, se trouve en vitrine au moment où la demande remonte.
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Vos questions sur une vente en 2027
Vendre avant le 1er janvier permet-il d'échapper à l'IFI ?
Oui, pour les propriétaires concernés. L'impôt sur la fortune immobilière est calculé sur le patrimoine détenu au 1er janvier, au-delà de 1,3 million d'euros. Un logement dont l'acte de vente est signé avant le 1er janvier n'entre pas dans le patrimoine taxable de l'année qui commence.
Qui paie la taxe d'habitation d'une résidence secondaire vendue en 2027 ?
Elle est due par la personne qui dispose du logement au 1er janvier, donc par le vendeur pour toute l'année 2027, sauf accord contraire dans l'acte. À Toulon, la commune a voté une majoration de 20 % de sa part de cette taxe pour les résidences secondaires, d'après les derniers taux publiés, ceux de 2025.
Peut-on encore vendre un logement classé F ou G ?
Oui. Aucune règle n'interdit la vente d'une passoire thermique. Les restrictions portent sur la location : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un bail signé, renouvelé ou reconduit, et la même règle s'appliquera aux logements classés F au 1er janvier 2028, sauf modification de la loi en cours de discussion au Parlement. L'acquéreur investisseur en tient compte dans son offre, d'où l'intérêt de vérifier la nouvelle étiquette dès janvier.
