La vente de votre résidence principale n'entraîne aucun impôt sur la plus-value. Pour un logement loué ou une résidence secondaire, le gain est taxé à 36,2 %, mais seulement après majoration du prix d'achat et après un abattement qui progresse avec chaque année de détention.
Sur l'appartement toulonnais pris en exemple plus bas, détenu 18 ans, l'impôt réellement dû représente environ 30 % de ce qu'annonce un calcul rapide.
Comment se calcule la plus-value d'un logement loué ou d'une résidence secondaire ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Aucun des 2 ne se limite au chiffre inscrit dans l'acte.
Le prix de cession est diminué des frais que le vendeur a supportés pour vendre : les honoraires d'agence lorsqu'ils sont à sa charge, les diagnostics obligatoires, ou l'indemnité versée au locataire pour vendre le logement libre. Le prix d'acquisition est, lui, augmenté des frais d'achat et des travaux.
Sur le gain ainsi obtenu, 2 abattements distincts s'appliquent selon la durée de détention, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux. Le montant retenu pour l'impôt sur le revenu est imposé à 19 %, celui des prélèvements sociaux à 17,2 %. La hausse de la contribution sociale généralisée votée pour 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières des particuliers résidant en France : le taux de 17,2 % reste applicable.
Quels frais et travaux peut-on ajouter au prix d'achat ?
Les frais d'acquisition, c'est-à-dire les droits de mutation et la rémunération du notaire payés lors de l'achat, s'ajoutent au prix pour leur montant réel. Le vendeur peut aussi retenir un forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans fournir de justificatif, quelle que soit la durée de détention. Le montant réel ne peut être retenu que si le vendeur a conservé l'acte et le décompte de ses frais.
Les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise se retiennent pour leur montant réel, sur factures. Les dépenses d'entretien et de réparation n'en font pas partie. Au-delà de 5 ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat peut remplacer les factures, même si aucun travail n'a été effectué.
Ce forfait intéresse particulièrement les bailleurs. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être comptés une seconde fois pour leur montant réel. Le forfait de 15 %, en revanche, s'applique sans que l'administration recherche si ces dépenses ont déjà allégé l'impôt sur le revenu.
Cumulés, les 2 forfaits portent le prix d'acquisition à 122,5 % du prix payé. Un appartement acquis 150 000 € est ainsi retenu pour 183 750 €.
Comment fonctionne l'abattement pour durée de détention ?
Pendant les 5 premières années, aucun abattement ne s'applique. Pour l'impôt sur le revenu, il atteint ensuite 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % au titre de la 22e. La plus-value est donc exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans.
Les prélèvements sociaux suivent un rythme bien plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % pour la 22e, puis 9 % par an jusqu'à la 30e. L'exonération totale n'intervient qu'au-delà de 30 ans.
L'écart a une conséquence que l'on mesure mal. Au bout de 22 ans, l'impôt sur le revenu a disparu, mais l'abattement sur les prélèvements sociaux n'est que de 28 %. Dès la 8e année de détention, ce sont les prélèvements sociaux qui pèsent le plus lourd.
La durée se compte de date à date, d'un acte notarié à l'autre, et quelques jours suffisent à changer d'année d'abattement, comme le montre notre article Vendre son logement en 2027.
Combien paie-t-on sur la vente d'un appartement loué à Toulon ?
Prenons un appartement de 70 m², loué vide, acquis 120 000 € le 2 octobre 2008 et vendu le 15 juin 2027. Au prix médian des appartements vendus à Toulon en 2025, il se négocierait autour de 191 000 €. Les honoraires d'agence sont ici à la charge de l'acquéreur. Le propriétaire a détenu son bien 18 années pleines.
| Étape du calcul | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Prix de vente | 191 000 € | 191 000 € |
| Prix d'achat majoré des 2 forfaits (120 000 + 9 000 + 18 000) | 147 000 € | 147 000 € |
| Plus-value brute | 44 000 € | 44 000 € |
| Abattement pour 18 ans de détention | 78 % | 21,45 % |
| Plus-value imposable | 9 680 € | 34 562 € |
| Taux | 19 % | 17,2 % |
| Montant dû | 1 839 € | 5 945 € |
Barème des abattements : service-public.gouv.fr et BOFiP ; prix de vente sur la base de 2 727 € le m², prix médian des appartements à Toulon en 2025, ventes notariées.
Le vendeur doit au total 7 784 €. Un calcul rapide, appliquant 36,2 % à la différence entre 191 000 € et 120 000 €, aurait annoncé 25 702 €. L'écart tient aux 2 forfaits et aux abattements.
Attendre les 22 ans changerait moins qu'on ne l'imagine. Vendu après le 2 octobre 2030 au même prix, l'appartement ne supporterait plus d'impôt sur le revenu, mais encore 5 449 € de prélèvements sociaux. 3 années d'attente n'économiseraient que 2 335 €, alors que le prix de marché, lui, peut évoluer dans un sens comme dans l'autre.
Une surtaxe s'ajoute lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Son taux va de 2 % à 6 % selon le montant. Avec 9 680 €, cet exemple en reste très éloigné.
Comment ne pas payer de plus-value sur une résidence secondaire ?
La résidence principale est exonérée, à condition d'être réellement occupée comme telle, la majeure partie de l'année, au moment de la vente. Un logement loué ou occupé quelques semaines par an n'en relève pas.
Une autre exonération est souvent ignorée. Le vendeur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente peut être exonéré sur la première cession d'un autre logement, s'il réinvestit le prix dans l'achat ou la construction de sa résidence principale dans les 24 mois. L'exonération porte sur la part du prix ainsi réemployée. Elle se demande dans l'acte et ne vaut qu'une fois.
Les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 € sont exonérées, ce qui concerne souvent un garage, une cave ou une place de stationnement. Les titulaires d'une pension de retraite ou d'invalidité dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond révisé chaque année, et qui ne sont pas redevables de l'impôt sur la fortune immobilière, peuvent également être exonérés. Au-delà de 30 ans de détention, enfin, plus rien n'est dû.
Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value ?
Le notaire. Il calcule la plus-value, établit la déclaration et verse l'impôt au service de la publicité foncière lorsqu'il y dépose l'acte. En pratique, la somme est prélevée sur le prix de vente, avant que le vendeur ne perçoive le solde. Il lui reste à reporter sur sa déclaration de revenus le montant déclaré par le notaire.
Le choix entre frais réels et forfaits se fait avec lui. Il convient de lui transmettre l'acte d'achat et les factures de travaux dès la signature du compromis, afin que le calcul retenu soit le plus favorable et que le vendeur connaisse à l'avance le montant net qu'il percevra.
Le premier chiffre à établir reste le prix de vente : c'est lui qui détermine la plus-value. Estimez votre bien pour connaître sa valeur au prix du marché.
Vos questions sur la plus-value immobilière
J'ai acheté un appartement 150 000 € en 2012 : à partir de quel prix vais-je payer un impôt ?
Avec les 2 forfaits, le prix d'achat retenu est de 183 750 €. En deçà de ce prix de vente, frais de vente déduits, aucune plus-value n'est imposable. Vendu en 2027 après la date anniversaire de l'achat, le bien aura été détenu 15 ans, ce qui ouvre un abattement de 60 % pour l'impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux.
La plus-value d'un logement loué meublé se calcule-t-elle de la même façon ?
Pas tout à fait. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le loueur en meublé non professionnel imposé au régime réel doit réintégrer dans la plus-value les amortissements qu'il a déduits de ses loyers. Certains logements situés en résidences de services échappent à cette règle.
Une moins-value sur une vente peut-elle réduire l'impôt d'une autre ?
Non. Une moins-value immobilière ne s'impute sur aucune plus-value, même réalisée la même année.
Les travaux faits par moi-même comptent-ils ?
Pour leur montant réel, seuls les travaux facturés par une entreprise sont retenus. Les matériaux achetés par le propriétaire ne le sont pas, même lorsqu'une entreprise les pose. Après plus de 5 ans de détention, le forfait de 15 % s'applique en revanche sans aucun justificatif.
