Vendre un logement loué : le prix, le bail et les documents à remettre à l'acheteur

Vous cherchez à vendre un logement occupé par un locataire ? C'est possible sans son accord et sans attendre la fin du bail. Le bail suit le bien : l'acheteur devient le nouveau bailleur, aux mêmes conditions, et le locataire reste chez lui.

La vraie question n'est donc pas de savoir si c'est possible, mais à quel prix. Un logement loué ne s'adresse plus à tous les acheteurs, seulement à ceux qui achètent pour louer. Et un investisseur ne raisonne pas en prix au mètre carré, il raisonne en rendement.

C'est ce qui décide de votre décote. Si votre locataire paie le loyer du marché, elle est faible ou nulle. S'il paie nettement en dessous, elle peut dépasser 20 %. Le reste de cette page explique le calcul, puis détaille les documents à remettre, les règles de congé et ce qui se passe si votre locataire part en cours de vente.

Un acheteur qui reprend un bien occupé achète un revenu. Il regarde donc le rapport entre le loyer annuel et le prix demandé, c'est-à-dire le rendement.

À Toulon, le rendement brut se situe autour de 6,2 % en moyenne, avec de fortes différences selon les secteurs : environ 8,0 % au Pont du Las, 7,2 % à Saint-Jean du Var, 7,0 % à La Rode, 4,1 % au Mourillon et 3,8 % au Cap Brun. C'est le niveau que votre acheteur cherchera à atteindre.

Le calcul, sur un exemple

Prenons un deux-pièces de 50 m² à Saint-Jean du Var. Libre, il vaut environ 115 000 €, qui est le prix médian du quartier. Le loyer de marché y tourne autour de 697 € par mois, soit 8 364 € par an, ce qui correspond au rendement de 7,2 % du secteur.

Si votre locataire paie 697 €, votre bien offre exactement le rendement du marché. Un investisseur peut payer 115 000 € sans y perdre. La décote est nulle.

Si votre locataire paie 550 €, parce qu'il est en place depuis longtemps et que le loyer n'a pas suivi, le calcul change. Pour obtenir ses 7,2 %, l'acheteur ne peut plus payer que 6 600 € divisés par 0,072, soit environ 92 000 €. Votre bien perd 20 % de sa valeur, non pas parce qu'il est occupé, mais parce que son loyer est sous le marché.

Ce qu'il faut en retenir

La décote d'un bien loué n'a rien d'automatique. Elle mesure l'écart entre ce que rapporte votre bien et ce qu'il devrait rapporter.

Trois éléments la creusent : un loyer très inférieur au marché, un bail récent qui court encore longtemps, et une révision annuelle jamais appliquée. Trois éléments la réduisent : un loyer à jour, un bail proche de son terme, et un locataire au dossier solide, qui est un argument de vente réel auprès d'un investisseur.

Si votre loyer est très en dessous du marché et que votre bail le permet, réviser le loyer avant de mettre en vente est souvent l'action la plus rentable que vous puissiez mener.

Non, tant que vous vendez le logement occupé. Votre locataire n'a aucune priorité pour l'acheter et vous n'avez aucune obligation de le lui proposer. Vous devez seulement l'informer du changement de propriétaire une fois la vente conclue.

Le droit de préemption apparaît dans un cas différent : celui où vous voulez vendre le logement libre et où vous donnez congé pour vente au locataire à l'échéance du bail. Ce congé vaut alors offre de vente, et le locataire dispose d'un délai pour l'accepter. Ce sont deux stratégies distinctes, et elles n'ont ni le même calendrier ni le même prix de sortie.

Une exception à connaître : la vente d'un immeuble entier ou la première vente d'un lot après division obéissent à des règles particulières. Votre notaire vous le confirmera au cas par cas.

Plus longtemps qu'un logement vide, mécaniquement. Un bien occupé n'intéresse ni les familles qui cherchent à habiter, ni les primo-accédants : il ne s'adresse qu'aux investisseurs, soit une fraction du marché.

À Toulon, un bien met en moyenne 45 à 64 jours à trouver preneur. Pour un logement loué, comptez davantage, et d'autant plus que le prix est éloigné du rendement attendu par les investisseurs du secteur. Vous pouvez consulter dans notre article sur l’immobilier à Toulon  le délai de vente moyen.

En contrepartie, la vente d'un bien occupé présente deux avantages réels. Vous continuez à percevoir les loyers jusqu'à la signature. Et vous n'avez ni congé à donner, ni remise en état à financer, ni période de vacance à supporter.

Si un logement est vendu avec le locataire en place dans les lieux, le contrat de location sera transféré au bénéfice de l'acheteur. En effet, le bail d'habitation ne prendra pas fin et il ne sera pas nécessaire d'en rédiger un nouveau. Généralement, pour satisfaire à son obligation d'informer l'acquéreur sur le bien objet de la vente, le vendeur doit remettre à l'acquéreur une copie du bail et des annexes lors de la signature du compromis de vente. Cela permet à l'acheteur d'avoir parfaitement conscience de la portée de son engagement.

Plusieurs documents essentiels du bail sont à remettre à l'acquéreur :

- Le bail et ses annexes

- L'état des lieux d'entrée

- Les différents diagnostics

- L'engagement de caution le cas échéant

- Les quittances de loyer

- L'attestation d'assurance et ses éventuels renouvellements

L'acquéreur d'un logement loué peut difficilement donner congé au locataire en place. Les modalités à respecter varient selon la durée restante du bail d'habitation.

Si le bail doit prendre fin plus de 2 ans après la date de signature de l'acte de vente, le congé pour vente pourra seulement intervenir à la fin du bail en cours.

Si la date de fin du bail de location en cours est prévue dans les 2 ans qui suivent la signature de l'acte de vente, le nouveau propriétaire peut donner congé, mais celui-ci ne prendra effet qu'à l'expiration d'un délai de 2 ans après la date d'achat du logement.

C'est un point que tout vendeur a intérêt à connaître, parce que l'acheteur le connaît. Un bail qui vient d'être renouvelé enferme l'acquéreur pour plusieurs années, et il le paiera moins cher.

Dans le cadre d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de 3 mois, ou 1 mois dans les zones tendues.

Si le locataire adresse un congé entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique de vente, le bien n'est plus vendu loué mais vide. Le vendeur doit donc transmettre une copie du congé à l'acquéreur pour l'informer de la situation. Dans le cas contraire, il pourra engager la responsabilité du vendeur en raison d'une délivrance non conforme à ce qui était initialement prévu.

Le vendeur doit donc prendre contact avec le notaire afin qu'il rédige l'avenant au compromis de vente. L'acquéreur bénéficiera alors d'un nouveau délai de rétractation de 10 jours.

Les deux stratégies se défendent, et le calcul se fait avant de mettre en vente.

Vendre occupé vous évite le congé, la remise en état et la vacance. Vous encaissez les loyers jusqu'au bout. En échange, vous acceptez une décote qui dépend de l'écart entre votre loyer et celui du marché, et un marché d'acheteurs réduit aux investisseurs.

Vendre libre vous ouvre l'ensemble des acheteurs et le prix plein du marché. En échange, il faut donner congé pour vente à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois, respecter le droit de préemption du locataire, puis supporter une période sans loyer et souvent des travaux de remise en état.

La bascule se fait sur un chiffre : si votre loyer est proche du marché, la décote en vente occupée est faible et vendre occupé devient nettement plus intéressant. S'il est très en dessous, l'écart de prix peut dépasser ce que coûtent six mois sans loyer et une remise en état.

Un logement loué se vend sans l'accord du locataire, et le bail se transmet à l'acheteur aux mêmes conditions.

Le locataire n'a pas de droit de préemption en vente occupée. Il n'en a un que si vous lui donnez congé pour vendre le bien libre.

La décote n'est pas automatique : elle mesure l'écart entre votre loyer et celui du marché. Un loyer à jour se vend sans décote, un loyer 20 % sous le marché se paie 20 % moins cher.

Le bien ne s'adresse qu'aux investisseurs, ce qui allonge le délai de vente.

Au compromis, remettez le bail, l'état des lieux d'entrée, les diagnostics, les quittances, l'attestation d'assurance et l'engagement de caution.

Si le locataire donne congé entre le compromis et l'acte, prévenez l'acheteur et faites rédiger un avenant par le notaire : un nouveau délai de rétractation de dix jours s'ouvre.

Peut-on vendre un logement loué sans l'accord du locataire ? Oui. Le locataire n'a pas à donner son accord et n'a pas de droit de préemption en vente occupée. Le bail est transféré à l'acheteur, qui devient le nouveau bailleur aux mêmes conditions.

De combien un logement loué se vend-il moins cher ? Cela dépend uniquement de l'écart entre le loyer en place et le loyer du marché. Un loyer à jour n'entraîne quasiment aucune décote. Un loyer inférieur de 20 % au marché entraîne une décote d'environ 20 %, parce que l'acheteur raisonne en rendement.

Le locataire peut-il refuser les visites ? Le locataire doit permettre les visites, mais dans des limites : deux heures par jour ouvrable, selon des modalités convenues avec lui, jamais les dimanches ni les jours fériés.

Le nouveau propriétaire peut-il expulser le locataire ? Non. Il reprend le bail en cours. Il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, et si celui-ci se termine moins de deux ans après l'achat, le congé ne prend effet qu'au bout de deux ans.

Le dépôt de garantie est-il transmis à l'acheteur ? Oui. Le dépôt de garantie suit le bail et doit être transféré au nouveau propriétaire, qui devra le restituer au locataire à son départ. Le point se règle dans l'acte de vente.

Faut-il prévenir le locataire de la vente ? Vous n'avez pas à obtenir son accord, mais il doit être informé du changement de propriétaire et savoir à qui payer son loyer à compter de la signature.

Vaut-il mieux vendre occupé ou attendre le départ du locataire ? Si votre loyer est proche du marché, vendre occupé est souvent plus avantageux : pas de congé, pas de vacance, pas de remise en état. Si votre loyer est très inférieur au marché, la décote peut dépasser le coût de six mois sans loyer.